3.- LP2G: Planifica

 

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    Queridos nietos,

    ¿Y cómo perseguiré la IF (Independencia Financiera)?

    

    Antes de llegar a plantearme la inversión en acciones como vehículo hacia la IF, tuve una serie de aprendizajes involuntarios relacionados con los inmuebles, son herramientas distintas y como todo, hay herramientas buenas y malas, y tan importante como elegir una buena, es elegir una forma inteligente de usarla, es decir, personalizar la estrategia a mi perfil, y no al revés, esta diferencia la veo clara ahora, pero no siempre fue así.

    Te presento la foto que resume mi vida adulta, se inicia a finales de 2015 cuando empiezo a hacer seguimiento de mis gastos e ingresos y recoge las 3 etapas más importantes en mis finanzas.   

    Comenzar a registrar mis finanzas fue algo que adopté de mi pareja que más adelante en mucha bibliografía que he tenido la oportunidad de leer, se recomienda encarecidamente como paso previo a una planificación y toma de decisiones. De hecho, haber comenzado esta tarea, es el primer paso que doy hacia mi IF, aunque sin saberlo en absoluto.

    He obviado las cantidades brutas, pero como ejercicio comparativo entre mis ingresos y gastos sirve para contar por sí solo mi historia, mi carácter y mi forma de vida. 

Pese a que las barras no revelan un cambio en mi comportamiento financiero, sus líneas de tendencia revelan una mala dinámica a la que deberé buscarle solución: la tendencia de mis ahorros (línea puntos verde) disminuye más rápidamente que la de mis gastos (línea puntos roja). Hay una explicación, pero la veremos llegado el momento.

    En el año 2015 ya tenía claro que echaría el ancla, emparejarme ayudó a llegar a esta conclusión, por lo que intuí que lo más inteligente era destinar mis ahorros y mis nóminas futuras a comprar un piso, y evitar así “despilfarrar” el dinero que destinaba al alquiler. No fue una decisión planificada ni evaluada con pros y contras, pero en aquél momento no conocía otras alternativas y opté por lo que hacía todo el mundo. No quiero olvidar ni omitir la ayuda que recibí de mis padres, su apoyo fue doblemente valioso, pues me permitieron ahorrarme los intereses del banquero y evitar depender de sus reglas. La capacidad de sacrificio y ahorro de mis padres sólo es superada por su determinación y generosidad en ayudarme, por lo que aprovecho la ocasión para agradecerles una vez más y dejar mención sobre el respeto y orgullo que les tengo por los valores que me han enseñado. Estoy seguro que si consigo llegar a la IF, serán co-responsables y les tendré que dar la enhorabuena.

    Actualmente no estoy en contra de tener piso en propiedad, pero sí difiero de la creencia de que es una inversión, pues el único beneficio real es el no-pago de un alquiler, pero todos los gastos que tiene asociados retrasarían tanto amortizar la compra, que me genera dudas razonables. Incluso la creencia de que si lo vendo en un futuro puedo ganar dinero se me hace algo efímera, ya que gracias al sistema que tenemos, en caso de venta, los impuestos sobre beneficio me empobrecerían. Pensemos lo siguiente, supongamos unas plusvalías generadas únicamente por la inflación (para resumir y ver claramente la extorsión de la fiscalidad), compro una casa por digamos 100 mil euros, al año siguiente con una inflación del 3% valdría 103 mil, es decir, si la vendo por su nuevo valor, pagaría impuestos sobre esas supuestas ganancias de 3000 euros, pero está claro que no es un beneficio real, sino un incremento virtual que justifica el mantener el mismo valor, aún así, pagaría impuestos sobre esos 3000, por lo que esos 103 que equivalen a los 100 iniciales, me generan un coste en forma impuestos que hacen muy desfavorable la inversión, sin contar con la poca liquidez, los trámites, las comisiones, etc.

    Esta reflexión no menosprecia mi decisión, de hecho, me aportó conocimiento sobre el mundo inmobiliario, cómo buscar, comparar, negociar, contactos, temas legales, etc....y me aportó más conocimiento aún sobre lo que no miré y luego resulta importante, gastos por comunidad, derramas pendientes, redecorar, fallos ocultos, etc.. 

    En el año 2017, mis ahorros volvieron a un nivel que me pedía pensar en moverlo. La decisión tomada fue asociarme con mi pareja para llegar a una cantidad que nos permitiera comprar un piso decente para alquilar, entrando en el nada exclusivo gremio español de los caseros. Tras nuestro modesto y poco profesional estudio riesgo-recompensa y aunque nos apoyamos en un mal profesional que distorsionó la experiencia (no fue nada dramático, pero sí un comportamiento de extralimitarse en cuanto a negociar con inquilinos sin permiso, no transmitir nuestros requisitos de forma adecuada y recoger en nuestro nombre fianzas que no procedían), considero que elegimos una buena opción,  veamos, descontando los gastos de compra, seguro, ibi e IRPF, pidiendo una renta muy modesta para la zona y características del piso obtendríamos un 7% de rentabilidad (algo menos al cumplir con nuestros deberes fiscales) y habríamos cubierto la inversión en unos 14 años. Es decir, si todo iba de acuerdo a nuestras modestas previsiones, en el 2031 empezaríamos a recoger los beneficios. Estas estimaciones reflejan la nula idea que teníamos de hacer una valoración decente, sí que tuvimos la cautela de hacer los cálculos sobre 10 meses de rentas, suponiendo un mal escenario de 2 meses al año sin alquilar el piso. La realidad llegó en forma de gastos, derrama de fachada, gastos de comunidad, ibi y la parte buena llegó personalizada en los inquilinos, una familia formal y decente que esperamos esté con nosotros muchos años, como resultado de no ser excesivamente ambiciosos y haber estipulado una renta muy por debajo de mercado, pero somos conscientes de ello y hasta ahora, esa idea está dando buen resultado. No fue un gesto altruista de ayuda al inquilino, sino más bien de sentido común y enfoque de conservación de capital y revaloración paulatina y constante más que de ingresos grandes y discontínuos con sus preocupaciones, si este pensamiento salía bien, nos liberaría de pensar mucho en el piso, hasta ahora, estrategia ok.

    Frente al 7% de rentabilidad estimado, el primer año obtuvimos 8,58% (alquilamos desde el primer día, se hizo un muy pequeño ajuste al alza de la renta y no fue necesario el lavado de cara). El 2021 lo cerramos con un 9,58%, este incremento se debe a negociar bajada del seguro, rebajar los gastos de comunidad a la mitad por fin de derrama y al aumento de la renta (seguimos con nuestra idea de estar por debajo del mercado así que los incrementos han sido los estrictamente necesarios de acuerdo al ipc). Este año 2022, la estimación es del 9,84%.

    Al contrario que en la compra del piso para vivir, la compra del piso para alquilar sí que fue algo planificado, al menos de acuerdo a nuestros conocimientos y nuestra visión al respecto, como he comentado, no era la de forrarnos pero, por supuesto, tampoco ser una ONG, sino la de mantener un capital alejado de los bancos, mantener a una familia contenta a nuestro lado por mucho tiempo para evitar los casting de nuevos inquilinos, las temporadas sin alquilar, etc. y que con el tiempo, nos llegue a dar una renta vitalicia con 0 cargas.

De esta primera e involuntaria etapa como inversor saco varias conclusiones:

• Cuidarme de vendedores y no permitir ninguna negociación sin estar presente

• Tomo un primer contacto con el análisis de rentabilidades y aprendo que ser conservador, incluso valorar escenarios negativos, es necesario por no decir obligatorio.

• Tomo conciencia de que registrar mis ingresos y gastos es imperativo si quiero planificar mis siguientes pasos.

• Sobrevaloro mi capacidad de generar ingresos e invierto en la operación del piso de alquiler casi el 100% de mis ahorros, ahora comprendo que es una actitud nada recomendable.

    Aprendo la valiosa lección de no descapitalizarme por completo, no es una jugada inteligente quedarme sin ahorros, sea cual sea el motivo, esto reduce o elimina por completo mi capacidad de reacción para solventar cualquier imprevisto económico teniendo que optar por alguna de estas dos soluciones; sorpresa, ambas son malas: bien vendo algo, bien me endeudo. De esta forma, entra en mi vida un nuevo concepto que según las teorías de las finanzas personales se define como “colchón de seguridad”, es decir, una cantidad de dinero “intocable” que mantienes en tu cuenta corriente, y sí, hay riesgo de devaluación por la inflación, pero proporciona la seguridad de poder hacer frente a cualquier imprevisto, por lo que conviene dedicarle tiempo a calcular la cantidad razonable para no pasarnos ni quedarnos cortos. La magnitud del supuesto imprevisto frente al que uno quiera protegerse es algo personal y en consecuencia, así será el tamaño del colchón, las teorías dicen que es recomendable tener un mínimo de 6 meses de gastos cubiertos, con lo que vuelve a cobrar importancia el registro de los movimientos para planificar y tomar decisiones. En mi caso, no seguía esta filosofía sino que me dedicaba a ahorrar y vaciar, ahorrar y vaciar, y la tabla de abajo no esconde esta falta de conocimiento (datos calculados como el promedio anual de los datos mensuales): con una cantidad promedio de ahorro mensual en cuenta de 20 veces mis gastos los primeros años, es decir, podría vivir con mis ahorros más de año y medio si me quedara sin trabajo por ejemplo, pero lejos de ser lo ideal, con los años, esta cantidad sigue aumentando hasta las 55 veces!!, una auténtica salvajada y en mi opinión totalmente desproporcionado, ya que significa que tengo una cantidad de dinero “parada” que no me da ningún beneficio (y no digamos en tiempos de inflación), y a este bloqueo del dinero y pérdida de potenciales recompensas se llama “coste de oportunidad”, y no es nada interesante para mi objetivo a largo plazo. Finalmente consigo centrar mis ideas y necesidades y entiendo que el colchón es imprescindible pero sin exageraciones, y reduzco mi nivel al entorno de las 7-8 veces, lo cual no me acaba de dejar totalmente cómodo, y es muy posible que lo vuelva a reducir al entorno de las 5-6 veces. Mi idea sería usar esa diferencia como aportaciones extra a mis inversiones si el mercado bajase notablemente, bueno, iré con calma pero la idea ahí está. 

    Las tablas que siguen cuentan la evolución de mis ahorros y de mis gastos:

    En estos 6 años de datos hay varios eventos que sólo me ha sido posible valorar gracias a la llegada del excel a mi vida en 2015 y tomar conciencia de mi tipo y cantidad de gastos para ir ajustando hábitos, y no se da mal durante los 4 primeros años, que mi porcentaje de gastos ronda el 33%. Como esta cantidad por sí sola no dice nada, hay una regla para novatos como yo que reza: 50% para gastos imprescindibles (hipoteca, servicios, comida, etc..), 20% para ahorro y 30% para gastos discrecionales, es decir, prescindibles. Presentada la regla 50-20-30, puede servir como guía inicial, y me sirve para ver que por comparativa, parece que estoy en una situación bastante decente, suficiente para poder preocuparme de otras cosas.

    En el 2020 se alinean los astros, entran menos ingresos (pandemia mundial que degenera en ERTE´s nacionales) y salen más gastos (nacimiento de mi hija en Agosto del 2019). En Noviembre del 2021 nace mi segundo hijo y nos convertimos en “familia-pseudo-numerosa”, los gastos aumentan, y el % vuelve a repuntar a casi un 50%!!. 

    Mi previsión para este 2022 es reducir mi % de gastos al entorno del 40% por la llegada de los dividendos en cantidad decente, veremos a cierre de año cómo de afinada estaba mi bola de cristal (en el 20 y 21 los dividendos son tan míseros que es irrelevante incluirlos). La renta por alquiler está descontada para valorar sólo los dividendos a lo largo del tiempo, pero lo importante aquí no es el detalle de mis gastos, sino el hecho de que tenerlos registrados, me está permitiendo controlarlos y tener cierta seguridad frente a posibles “cisnes negros” como dice Taleb (libros tremendamente recomendables los de este señor), pero para entendernos me refiero a catástrofes impredecibles (la pandemia mundial, no los hijos). 

    Nunca he considerado mi cantidad de gastos como algo peligroso, no obstante, que registre mis datos no significa que entienda de finanzas personales, esto dista mucho de mi conocimiento básico de “gastar poco es bueno”, pero en estos años he tenido la oportunidad de leer a celebridades en este tema y el resumen que saco yo de sus enseñanzas son (explicado a mi manera):

1º Pago a mi “yo miedoso” = destino una parte de mi sueldo a hacer un colchón de seguridad, una vez llegue a la cantidad que quiero, ese dinero lo destino a la inversión. 

2º Pago a mi “yo del futuro” = destino una parte de mi sueldo a la inversión para mi jubilación temprana y también reinvierto todos los dividendos que voy recibiendo. Estas aportaciones son constantes, sin hacerme trampas, y lo más importante, es dinero que considero perdido, ¡ojo! No hablo de dinero que no vaya a necesitar en mucho tiempo, sino que asumo que ese dinero ya no es mío, a efectos prácticos, está perdido. Este matiz genera tranquilidad en mi cabeza y esta gráfica de los últimos 40 años del sp500 (bolsa americana) lo explica, en el muy largo plazo la tendencia es al crecimiento, pero en el corto plazo hay sustos, y como yo no tengo la capacidad de predecir cuándo van a llegar ni en qué medida (¿-30%?, ¿-50%?, ¿“sólo” -10%?),  considero que lo más sensato es no contar con ese dinero invertido:

No me importa que la bolsa diga que ahora tengo más o mañana menos, soy consciente que puede reducirse mucho, como nos cuenta la historia, pero no puedo dejar que eso me quite el sueño. Me importa el total de mis acciones, y ese número no baja en las crisis; me importan los dividendos que reparten mis empresas, no su valor. Por eso elegí esta estrategia. 

3º Pago a mi “yo del pasado” = destino una parte de mi sueldo a devolver las deudas que contraje en el pasado, devolver los pagos pendientes al tendero del mercado, al peluquero, al del bar, ... Una vez todas mis deudas están saldadas, el dinero extra en forma de intereses que dejaré de pagar, lo destinaré a la inversión.

4º Pago a mi “yo del presente” = destino lo que queda de mi sueldo a vivir y ajusto mis gastos a esa cantidad. La idea es vivir por debajo de mis posibilidades pero sin penurias, el camino es muy largo y hay que disfrutarlo. Hay un amplio rango entre las miserias y los derroches, con tener sentido común en los gastos y NO endeudarme para cubrir donde no llegue debería bastar. La frugalidad me parece un concepto bastante acertado para describirlo.

    Este esquema personal, e insisto en lo de personal, difiere drásticamente de la regla 50-20-30, sin entrar mucho al detalle, simplemente en la dirección de las consignas, en la regla 50-20-30, lo primero que dice es pagar los gastos vitales, en mi esquema (inspirado en unos cuantos libros del tema) lo primero es pagarse a uno mismo. Hay un resumen muy conocido de todos estos apuntes y que resume todas mis reflexiones de este artículo:

     “Gasto lo que me sobra de invertir, no invierto lo que me sobre de ahorrar”.

Nota: sin ser una recomendación, ya indiqué que no es mi juego, animo a revisar la sección "mis lecturas" como primera parada de un camino personal para el que nadie nos prepara. No sólo conviene encontrar respuestas a las inquietudes que nos surgirán al salir de lo pre-establecido sino que es imprescidible aprender a formularse las preguntas adecuadas, y por lo que estoy viviendo, esto sólo llega con formación, y se acelera con curiosidad. Leer, pensar y criticar son las mejores herramientas que te puedo presentar.

Citas que me hicieron reflexionar:

“El secreto de toda victoria reside en organizar lo que es obvio” - Marco Aurelio

“Una inversión en educación paga el mejor interés” - Benjamin Franklin

“Tendrás recesiones y caídas del mercado de valores. Si no aceptas que todo esto sucederá, entonces no estás listo; no te irá bien en los mercados” - Peter Lynch

 

 “El mercado puede permanecer irracional más tiempo del que usted puede permanecer solvente” -  John Maynard Keynes

"La inflación es la madre del paro, y la ladrona invisible de los que han ahorrado" - Margaret Thatcher

“Los presos no tienen nada que decir de lo que hacen, hacen lo que se les dice” - Fuga de Alcatraz